乐发取消限购、加速旧改，广州又一轮政策激活住房消费

　　提振消费是今年经济工作的重要主题。广州近日发布了《广州提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》（以下简称“《征求意见》”）乐发，涉及“居民就业增收”“大宗消费升级”“消费品质提升”“限制措施清理”“政策支持保障”等八大领域，共提出33项具体行动举措，以全方位激活消费市场。

　　作为居民大宗消费的重要组成部分，住房消费被重点提及，包括城中村和老旧小区改造、收购存量房作安置房、优化公积金政策等，多措并举，满足居民需求；同时，取消限购、限价、限售等多种消费限制。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，对于广州来说，新市民、外来人口比较多，有700万人租住在城中村，老旧住房也比较多，住房潜力非常大。此次政策，除了刚需和改善外，对老旧小区、城中村、公积金等方面的政策部署，更多地是支持住房购置能力较低的群体，他们能在住房方面获得更好的居住体验，并降低居住消费成本，这也是住房回归大宗消费品、一般消费品的体现。同时，这也是构建梯次消费的，健康递进的住房消费新模式。

　　取消限购、限价、限售

　　《征求意见》提出，要“有序减少消费限制”，对于房地产行业，要优化相关政策，“全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率”。这也是本次提振消费方案中最引外界关注的举措。

　　早在2024年9月时，广州就已全面退出了限购，对广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在广州市范围内购买住房的，不再审核购房资格乐发，不再限制购房套数。这也使得广州成为一线城市中首个彻底退出限购政策的城市。在此之前，广州已对限售、限价等限制性政策进行了调整。

　　在李宇嘉看来，广州市中心区二手房挂牌量比较大，而且经历前期价格向下调整，二手房价格比较亲民，已经成为刚需的首选，放开限购的影响不大。另一方面，从促进要素自由流动和恢复价格信号，引导资源配置，增加高品质改善型住房供应等，也有必要取消限售、限价等政策。

　　业内认为，在限制性政策方面，广州接下来还可以进行一些结构性微调，例如取消在老年人贷款年限、商贷转公积金贷款、二手房带压过户等方面的阻碍等。

　　在贷款首付比例和利率方面，广州在2024年时就已将首套、二套房的最低首付款比例统一为15%，首套房贷利率最低曾执行不低于2.85%，此后回调至3%。

　　李宇嘉认为，《征求意见》发布之后，预计广州在降低利率方面会有一些动作。近期，宽松的货币政策明确了进一步引导贷款利率下行，前期降低存款利率（5年期存款利率进入1%时代）、降低公开操作市场利率后，预计接下来首套房利率可能会降到3%以下。

　　中指研究院华南分院研究主管陈雪强预计，目前广州的房贷首付比例及利率均算是较低水平乐发，未来可能在公积金贷款首付比例方面有下调空间。

　　旧改助推楼市消费

　　在满足住房消费方面，《征求意见》明确，要扎实推进城中村及老旧小区改造，“2025年计划推进新开工老旧小区改造超150个，更新住宅老旧电梯超9000台，完成城中村改造固定资产投资1000亿元”。

　　李宇嘉表示，该项举措与此前国家提出的“2025年要完成2000年前建成的老旧小区全部新开工”保持一致，预计这可能是广州最后一批新开工的老旧小区（2000年之前建成的）。不过，在后续在城市体检之后，或许还会将发现新的老旧小区，同时随着时间推移，很多小区也开始成为老旧小区，这也将是后续住房消费的重要渠道。

　　他认为，城中村改造是住房消费新热点。从2024年开始，随着存量项目启动，特别是安置区建设加速，旧模式项目开始转向新模式，解决历史遗留问题，城中村改造提速。城中村改造固定资产投资的1000亿元背后，主要就是安置房建设提速，这对于释放改造带来的品质住房需求，具有较大的意义。

　　以广州市黄埔区为例，今年一季度，黄埔区的城市更新项目新开工89万平方米，建设封顶102万平方米；一季度完成固定资产投资105亿元，同比增长6%，总量位居全市各区首位，多项数据指标超额完成时序任务。

　　在进行城中村改造的过程中，广州各区也持续探索和落地各种新模式，保证居民安置的同时，推动了存量商品房的去化，不断激活楼市消费。

　　例如黄埔区大范围采用了房票安置的方式。截至5月底，黄埔区有五个城中村改造项目通过房票认购商品房超1000套、面积超10万平方米，拉动资金流转超20亿元，涉及黄埔区、增城区、从化区的14个商品房项目，其中黄埔区外认购68套。

　　旧改潮起，也给广州二手房市场添了一把火。根据广州房地产中介协会的最新统计，受旧改推进带动，今年5月，同德围-罗冲围、芳村大道和桂花岗-三元里等多个板块二手网签量大涨，部分板块同比涨幅超60%。

　　值得一提的是，此次的《征收意见》还明确，要“推进利用专项借款购买存量商品房作为安置房”。

　　李宇嘉认为，未来随着收购主体、用途、价格的放开乐发，广州在企业宿舍、学生宿舍、安置住房等方面的收购会有项目落地。特别是随着城中村改造提速，外围产业园区、高校布局，新的住房需求对接存量盘活，可能是库存消化、住房消费的一个可行的探索路径。

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